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10年房产专家透露:3类房子“流动性”较差,未来或将无人接盘

说到房子流动性问题,很容易让我联想到一句话:“房子卖出去是财产,卖不出去就是纸面财富”。短短的两句话却蕴藏着大大的道理,记得曹德旺先生曾说过:“房子不过就是钢筋水泥砖头,根本不应该定如此高昂的价格”。这里其实就是涉及到一个房子的流动性问题,曹老话外之音其实是想告诉人们,未来房子或许会供过于求。

根据恒大首席经济学家任泽平在《中国住房存量测算:过剩还是短缺》中给出的数据显示:我国商品房总量已达3.11亿套以上,户均1.1套,如果按照每个家庭4口人来测算,可容纳12.44亿人居住,而我国的城镇常住人口才8.4亿人左右也就是说,现在我国的商品房供给量多出了4亿左右,处于严重过剩的状态。一旦供过于求,难免就会影响到房子的“流动性”,卖不掉的房子也住不完,剩下不就是钢筋水泥了吗?

但是做研究当然不能只浮于表面,浅尝辄止,而应该要有打破砂锅问到底的精神。既然谈到房子过剩的问题,那我们是否应该再问一句,哪些房子才是有可能过剩的呢。由于房子本身代表的可不仅仅是钢筋水泥这么通俗,房子还是教育划片、身份地位、品质生活等的表现,所以我们即便谈到过剩,也不可能用一视同仁的视角去分析。而应该要具体房子具体分析,十年房产专业人士分析认为,未来这3类房子“流动性”会变差,恐无人接盘!

第一类,写字楼

写字楼不同于住宅,它的属于商业性质,产权年限只有40年,而且是不能落户口的。虽然也有人用来住家的,但多数还是用来注册公司,办公用地。由于楼所处的商业位置,一般交通、购物、娱乐等都相对比较方便,是现成的。所以会购买写字楼的多数是要么就是老人家用来养老,要么就是一些手上有闲钱的人群,利用写字楼低总价好出租的特性买来投资用的,但这里要提醒一点的是,写字楼贷款银行基本是不批的。

因此在人群方面首先就是比较受限的,这是影响写字楼“流通性”的第一大在因素。而第二大因素便是出租空置率以及收益率的问题,根据统计,2020年北京写字楼空置率高达19.4%,已创近十年新高。受到疫情的冲击,近期市场虽然在逐步修复,但仍然难改租金下降的状态,今年租金同比降幅达到8.4%。不仅空置率走高,收益率还在降低,那就更别谈我国其它城市了。因此如今的写字楼估计难有什么人愿意接盘。

第二类,产权144平以上的“高档住宅”

因为产权大于144平的房子,在规定是属于高档住宅的。除了说在交易税收方面比普通住宅来得高以外,还有最明显的特征就是面积大总价高,在大城市144平以上的房子,保守估计套均都要3字开头,不是普通家庭所能承担的。所以客群本身就不多,但是这部分产品总是要有人去消化的吧。因此在过去的调控理念当中,就没把高档住宅列入限购的范畴,只要你有钱就放手让你去买。

但随着2021年起,我国各大城市落户限制的不断放开,未来所谓的外地户口人群,便不再受户口限购的限制,而不得不去购买不限购的大户型。所以,未来高档住宅在本身客群就不多的情况下,还得面临外地购房人群的进一步收缩,“流动性”就更差了

第三类,三四线城市非核心区域的房子

随着城市化进程不断加快,随着人口落户政策的门槛不断降低,未来我国各城市间的人口流动率将会进一步加快。人往高处走水往低处流,获得了用脚投票权的人群,首选的自然是会是一线城市、新一线城市,以及部分省会城市。虽然这些城市的房价高企,但同样是机会最多的地方。对于普通家庭而言,前往大城市打拼无疑是最佳的选择。借着城市化的大势,伴随着的落户政策的放开,未来在大城市同样可以轻轻松松地获得户口,相信未来配套的公共福利还会跟上。

因此三四线城市在产业集聚力、在人均收入上、城市规模上、在上市公司数量上,相比大城市都不占优势,未来人口的持续流出是挺难避免的。一旦没了人口红利,更别提外来人口的流入,那么在房价本就不高的基础上,本地的该有房子的都有了。未来盖更多的房子也许都容易造成库存积压,“流通性”大大降低。除了该城市核心区域的房子,毕竟是该城市的经济、政治、文化中心,有诸多的附加值支撑着,房价保值能力还好点,但是非核心区域的房子,估计就没这么好运了,建议轻易不要入手。

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