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房地产松动,地产股大涨,买房还是买股?

房市大背景

从2月底到3月份,有多个地方出现了房地产"松动"的迹象。苏州放松预售申请的标准,规定项目完成25%以上投资即可申请预售;常州发布8条举措,稳定对首套房贷支持力度;深圳的策略更为直接,具备房地产开发一级资质企业可按要求申请解冻预售资金总额20%以内的资金。济南先行区、湖南益阳也于近日出台了不同的支持方案。

各地政策不一,似乎在找一个平衡点。既能缓冲地产销售下滑对经济生产带来的冲击,又能坚守"房住不炒"的重要方针。这一点大家要有充分的认知,"房主不炒"的政策不可动摇,也不会改变。局部的"松动"只是针对当前的需求紧缩,提出的暂时性的提振方案。

从统计局披露的数据看,1-2月份全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%,商品房销售额下降35.9%。其中,2月份尤其困难—70个城市中共有19个城市一手楼没有成交,24个城市二手房没有成交。

房价会大涨吗

从感性认知上来说,我国的房价水平整体是偏高的。因为我们工薪族多数人买不起房,尤其是在一线城市打拼的中青年,买房几乎是不可能的事。我有很多在北京工作的同学,都是在老家买的房。成家后老婆孩子留在老家,自己两地奔波。

衡量房价高低有一个通用的指标,就是房价-收入比。按照国际标准,全家人3-6年的收入买一套房是比较合理的。据不完全统计,我国2019年的住宅价格与家庭收入比为8.8。但这数据是用全国的平均房价计算的,并没有多大的代表性。在北上广深等一线城市,这一数值超过20.很多人可能跟我一样,20年也买不下,是平均数掩盖了我们的贫穷。

很多人会说,地方出台了鼓励购房的举措,房价会不会再次飙涨?这个完全不会。第一,房价刚刚经历了2017年的涨价周期,目前维持在较高水平。由物价及收入增长推动的新的涨价周期,不会这么快到来。第二,救"房"绝不是救房价,而是为了保证房地产及其整个产业链稳定运行,以缓解房产"滞销"产生的经济影响。房子卖不出去,钢铁、水泥、设备、就业及后端消费等,都会受到影响。

对买房者而言,刚需可以买,如果当地有优惠政策出台,正好能够缓解自己的购房压力。这是好事,可以支持。如果是投资购房,完全没有必要。

房地产股为何大涨

随着股市的反弹,房地产股嗨了起来。地产龙头中国恒大涨幅达到20%,优秀内房股代表融创中国、碧桂园涨幅都在5%以上。A股市场也毫不示弱,一线龙头万科A、保利地产涨幅分别达6%和4%,阳光城、中南建设等人气公司涨幅更是达到8%左右。

市场的解读有两方面原因,一是局部的松动释放出利好信号,二是全球放水背景下的降息预期。这两点对房地产企业都是实实在在的利好,一个直接拉动销售,一个降低资金成本。其实,更为直接的原因,是此前几日地产股超跌严重,修复的需求比较强烈。

疫情对房地产的短期影响是客观存在的,但房企对风险的应对能力差异很大。一线龙头公司及优质的二线房企,在抵御短期风险方面的能力较强。它们丰富的货币储备,资金成本也控制在相对合理的水平。不会因短时的困难,导致负债端矛盾激化。这次短期事件的冲击,会加速房产企业向龙头公司集中,进一步提升头部企业的市占率。

房价居高不下,但房企处于相对合理、甚至偏低的估值区间,这是市场公认的判断。对政策的敏感,一直困扰着房地产板块的表现。这也是大资金敢于在房地产板块下狠手的主要原因,谁也不愿意站在高岗上放哨。

房地产公司不可乱买,尤其是被游资短炒、动不动就拉涨停的“困难户”,千万要避开。把风险防控放在第一位,顺应行业趋势,跟随行业的头部公司共谋成长。行业里的"大"公司包括:一线龙头保利地产、万科A,二线优质公司新城控股、阳光城、中南建设、金地集团等。

提示:以上内容仅供参考,不构成任何投资建议。文中涉及个股只是举例,以说明问题,并非推荐。股市有风险,投资需谨慎。

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